¿PORQUE INVERTIR EN BIENES RAÍCES EN MÉXICO

En el mundo que hoy conocemos como inversiones podemos encontrar dos grupos de inversión. Por un lado, las llamadas inversiones tradicionales (acciones, bonos e instrumentos de dinero y por el otro lado, las llamadas inversiones alternativas (Private Equity, Hedge Funds, Venture Capital, BIENES RAÍCES y Commodities). La inversión en activos alternativos nos ofrece una gran ventaja principal y esto es, la baja correlación con respecto a las inversiones tradicionales, lo q nos lleva a la teoría de la diversificación de inversión que implícitamente es el método que evita la concentración del riesgo de un portafolio de inversión.

Entonces, cuando hablamos de portafolios de inversión nuestra definición se basa principalmente en la mejor combinación de activos distintos, los cuales deben proporcionar la mejor relación de rentabilidad al menor riesgo posible. Son los bienes raíces definitivamente, una parte muy importante de cualquier portafolio de inversión. ¿Cuáles son los principales mercados de inversión inmobiliario? En México, principalmente encontramos: 1) Residencial, 2) Comercial, 3) Industrial y 4) Vacacional. Dentro de la clasificación de los mercados de inversión podemos invertir de manera especulativa o de forma patrimonial, todo dependerá de los objetivos de inversión que usted tenga a la hora de invertir. Asimismo, la forma de invertir en bienes raíces se pudiera resumir en: a) Proyectos de inversión inmobiliarios (residenciales, comerciales, industriales y vacacionales), b) Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS), c) Fondos de Capital Privado, d) Crowdfunding inmobiliarios, e) Flipping y f) Terrenos. Que diferencia una forma de la otra, nuevamente varios factores, a nivel general todas las opciones se relacionan de acuerdo con el horizonte de inversión y los objetivos que busca la inversión. Para una persona que está iniciando su experiencia de inversión inmobiliaria, nuestra recomendación es primeramente definir ¿Cuáles son los objetivos de inversión?, es decir, ¿Que busca la inversión?: crecimiento de capital o protección patrimonial.

La RENTABILIDAD asociada a los tipos de inversión inmobiliaria. Encontramos dos tipos de rentabilidades. La primera, es la rentabilidad especulativa, la cual se obtiene al realizar una inversión a un tiempo determinado esperando una apreciación importante del bien inmobiliario y estas pueden ser de corto plazo (menores a 3 años) sin beneficios económicos recurrentes. Un ejemplo: proyectos residenciales en preventa. La segunda, es la llamada patrimonial, la cual consiste en adquirir un bien inmobiliario se tiende a apreciar de manera importante dado el horizonte de largo plazo de inversión. Un ejemplo: adquisición de un local comercial destinado a la renta (franquicias).

Finalmente, hablamos de porque invertir en bienes raíces en México. Principalmente porque los bienes raíces son una inversión segura y constituyen una fuente de riqueza muy confiable. Por otro lado, el crecimiento de necesidades en todos los mercados ha impulsado el precio por metro cuadrado a una tendencia alcista sostenida lo que ha generado rendimientos muy atractivos de doble digito.  Así que, invertir en bienes raíces en México, es definitivamente una inversión inteligente.

Copyright Big Capital 15-05-2020

Héctor Ramírez Gómez
www.bigcapital.com.mx

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QUE PASARA EN EL MERCADO INMOBILIARIO EL DÍA DESPUES DEL SARS CoV-2 EN MÉXICO

El dia despues del SARS CoV-2 va a ser largo, es muy poco probable que se normalicen las actividades en su totalidad, lo mas probable es que regresen las actividades por sectores, el gobierno planteo un SEMAFORO, para determinar los estados y municipios donde podran regresar a las actividades economicas, deberiamos ver reactivación de servicios, construcción, turismo, maquilas, fabricas, pero no aun escuelas, restaurantes, bares, conciertos, y con las prevenciones y protocolos del caso.

Que se espera en el mundo inmobiliario en México:

La construcción tiene una dura contracción desde hace 20 meses, facil un 25% menor que en 2019. Aunque el detonador de la construcción es el sector publico, las obras que se empezaron antes de la cuarentena seguirán, los permisos de muchas nuevas estan parados más que todo en la Ciudad de México, pero con el desastre economico que nos viene deberian otorgar permisos es lo que aplicaria en el sentido común, aunque el sentido común no es una conducta común de las autoridades.

En habitacional la venta de departamentos y casas deberia tener un lento despegue, pero si se piensa que estuvimos dos meses en nuestras casas más de una persona querra cambiar de hogar, mudarse a algun sitio más amplio, se estima que los jardines van a aumentar el valor,gardens hause o casas. El home office va a seguir marcando pauta por cuanto van a haber compañias que no regresaran personal a sus oficinas y personas que quieran adecuar espacios o necesitaran más M2, esto activaria a mediano plazo las ventas, aunque como el mercado esta parado desde hace un par de años esto presionara la oferta, se activará la demanda y por la devaluación se ajustaran los precios más que todo en sector medio alto y lujo, en fin precios aumentando por la devaluación e inflación.

Por la razón anterior las rentas habitacionales deberian aumentar, y su recuperación es la más rapida en un corto plazo.

El el campo de inmuebles comerciales esta más complejo hay oferta y los negocios van a estar muy golpeados excepto tiendas de retail, servicios medicos y farmacias, lo demás debe estar en crisis, por cuanto algunos grupos de administradores de centros comerciales han dado tiempo de pago de renta y el el peor de los casos bajado la misma.

Los inversionistas en fondos o fibras desarrolladoras de centros comerciales van a pensar en invertir, seguro veremos algunos centros comerciales cambiando uso de espacios para otros fines y bajando precios de rentas que siempre han sido excesivos.

Las oficinas son los inmuebles más golpeado en la crisis, ya teniamos tiempo que movilizarse por la ciudad es complicado, por cuanto grandes y costosas oficinas bien ubicadas tenia tiempo en caida, es problable que las grandes empresas y las pymes  busquen home office para bajar gastos, y esto hace que requieran más espacio, a futuro se ocuparan y se les buscara distintos usos, creemos que se recuperara en largo plazo.

Bodegas y almacenes puede que sean ganadores en este tema siempre y cuando las industrias sobrevivan al golpe, ya que el gobierno no ha querido dar incentivos fiscales, pero el aumento de las compras por internet y siendo las bodegas un posible metro de oficina barato puede que los salve de una caida, deberia ser la recuperación será a mediano plazo.

La Hoteleria habia llegado el primer trimestre de 2020 a su nivel más bajo desde 2013, según la firma EU Smith Travel Research información recabada de cadenas de hoteles turisticos playa y ciudad, la ocupación en México se hundio 4.9 puntos, para ubicarse en un 61.9 % antes de la cuarentena. El hospedaje o renta institucional este sector hasta que se reactive el turismo y los viajes de negocios estara golpeado, más que todo en zonas de recreación, de hecho Airbnb despidio un 25% de su personal unos 1,900 de los 7,500 empleados, según comunicado de su Co fundador y CEO Brian Chesky. Esto es señal que tardara en recuperarse, pero los hoteles en ciudades y el hospedaje de amueblado para corporativos y personas que lo necesiten por corta estadia deberia recuperarse a corto plazo, el resto a mediano plazo porque aunque estamos golpeados economicamente a todos nos urge unas buenas vacaciones.

Si usted tiene dudas o necesita asesoría de un caso en especifico que consultarnos puede enviarnos email: dangelo@amueblado.mx

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TIPS DE RENTA PARA INQUILINOS DE INMUEBLES HABITACIONALES

En ningún caso rente inmuebles a intermediarios que no sean inmobiliarias, brókers certificados o propietarios directos, si le atienden personal de limpieza, choferes y no esta en la negociación una persona responsable del mismo no rente, es el primer paso para un problema legal.

En México se acostumbra pagar hasta dos meses de deposito, y un mes adelantado de renta.

El contrato debe ser revisado por un abogado no le deje todo el trabajo a su Broker es posible que no entienda de contratos.

Normalmente muchos propietarios piden una Garantía Real siendo un inmueble libre de gravamenes o un seguro de  arrendamiento, nuestra experiencia a traves de los años hemos aprendido que ninguno de los dos metodos es efectivo.

Entre los documentos a solicitar por el arrendatario son recibos de servicios al día, y la cualidad por la que actúa el arrendador.

Si tiene estacionamientos, bodegas y areas comunes se deben verificar antes de rentar.

En caso que la renta sea a largo plazo tambien conocer al administrador del inmueble es bueno para preguntarle es estado actual del mismo.

Es importante que el arrendador le señale una cuenta de banco donde depositar, el recibo de deposito es una prueba de pago, evite transacciones en efectivo.

Revise el inmueble y verifique que este en buen estado, cuando se lo entreguen haga un acta de entrega con fotos.

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QUE HACER SI LE PIDE UN DESCUENTO SU INQUILINO EN EL CASO DE INMUEBLE HABITACIONAL POR CAUSA DEL CONVIC 19

La codificación civil mexicana no define exactamente que es un Caso Fortuito y Fuerza Mayor, ambas figuras constituyen acontecimientos ajenos a la voluntad de las personas por tanto producen los mismos efectos que impiden cumplimiento de obligaciones, en consecuencia no pueden ser fuente de responsabilidad. ( En algunos casos pueden ser previstos, pero no se pueden evitar).

Caso Fortuito se aplica a casos de acontecimientos naturales y la Fuerza Mayor implica conducta humana (hechos y/u omisiones generados por hechos del hombre, derivados de actos de la autoridad).

Según BASHAN uno de los despachos de abogados más prestigiosos de México:

“La propagación del COVID-19 en México, al mes de marzo de 2020, por sí sola no necesariamente puede considerarse como un evento de caso fortuito que pueda justificar el retraso o incumplimiento de obligaciones; sin embargo, las medidas sanitarias u otras determinaciones gubernamentales que sean emitidas por el gobierno mexicano o gobiernos extranjeros sí pueden constituir eventos de fuerza mayor, en virtud de lo cual nuestra recomendación es analizar de manera individual el caso concreto”.

En otras opiniones como la de Ernst & Young señala:  “es importante distinguir qué hecho sería considerado como el caso fortuito o fuerza mayor: la mera existencia del COVID-19, la declaración como pandemia por parte de una organización internacional, o bien, la orden de la autoridad consistente en restringir ciertos actos en atención a la emergencia referida”.

“Ahora bien, bajo el entendimiento de que el obligado no ha contraído la enfermedad, la mera existencia del COVID-19 no es suficiente para justificar el incumplimiento de una obligación por caso fortuito o fuerza mayor(si se pretende alegar, por ejemplo, un riesgo de contraer la enfermedad), ya que no se ha actualizado algún hecho que impida inevitablemente que se cumpla una obligación. En segundo lugar, respecto a la alternativa consistente en la declaración de pandemia por parte de la OMS o cualquier organización internacional, es importante indicar que, de conformidad con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y el régimen de jerarquía de leyes en México, las resoluciones de la Organización Mundial de la Salud (OMS) carecen de obligatoriedad, al no tener un carácter coercitivo en el territorio mexicano, no obstante que las mismas seguramente implicarían recomendaciones sobre las que debiera actuar el Estado Mexicano a través de un acto de gobierno que adoptare dichas resoluciones o mediante un acuerdo o tratado internacional”.

Recomendaciones en el tiempo que dure la contingencia de la pandemia CONVIC19:

·      Revise que es lo que su contrato estipula sobre Caso Fortuito y Fuerza Mayor, hay que estudiar cada caso por separado.

·      Si el arrendatario se niega a pagar definitivamente no hay alguna ley que lo ampare a hacerlo al menos que lo dictamine un tribunal.

·      Normalmente usted no esta obligado en caso de fuerza mayor si el inmueble esta siendo utilizado ósea nada impide su uso.

·      Si perdió el empleo el arrendatario realmente la pandemia le afecto sus ingresos el arrendador puede tenerle una consideración de carácter unilateral no obligatoria.

·      En casos de viviendas de lujo o de nivel medio alto no se acostumbran dar consideraciones.

·      Pero se toma en cuenta si el inquilino lleva mucho tiempo rentando, con pago puntual o usted quiere ser solidario con su situación, puede llegar a un acuerdo de algún descuento en la renta aunque usted no este obligado a ello.

·      Verifique la si la situación de su arrendatario que le plantea es real, que en su trabajo le están reduciendo el sueldo o quedo desempleado por ejemplo.

·      Las rebajas  deben plantearse en el contrato y hacer un adendum al mismo.

·      Si pide una rebaja o tiempo para pagar:

·      Puede pedirle pagos de meses adelantados, las rebajas se dan máximo un 20% de la renta mensual.

·      Otra posibilidad es permitir parcialidades en los pagos de renta sin rebaja, tiempo para pagar.

·      Y en el peor de los casos que el inquilino no puede seguir pagando la renta del inmueble, recomendamos llegar a un acuerdo de desocupación y entrega del mismo.

·      Consulte con su abogado.

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TIPS de RENTA PARA PROPIETARIOS DE INMUEBLES

·      Nunca utilice como bróker a personal no calificado como de limpieza choferes o empleados que no conozcan del medio inmobiliario, este es el principio para terminar en un problema legal.

·      Utilice compañías o Brókers con experiencias certificados y con equipo de trabajo.

·      Muy importante que estos profesionales inmobiliarios cuenten con asesores jurídicos.

·      Los contratos deben ser redactados por profesionales.

·      Siempre deben tener clausulas adaptadas a cada caso.

·      La compañía o bróker debe investigar al inquilino, y usted de ser posible hágalo también.

·      El 90% de una buena renta es un buen inquilino.

·      Los avales o garantías deben ser justas no pida más de lo necesario.

·      Si su inquilino es extranjero no se asuste busque profesionales que sepan manejar rentas a extranjeros.

·      Es importante verificar la compañía donde trabaja el inquilino y si es aval o garante mejor.

·      Rentarle a compañías la mayoría de los casos asegura pagos y buenas rentas.

·      Es Importante el acta de entrega con fotos del inmueble.

·      Recuerde las reparaciones menores le tocan pagarlas al inquilino las mayores al propietario.

·      El mantenimiento del inmueble es muy importante si su inquilino no tiene conocimiento de personal especializado usted proporcióneselo o busque una compañía con experiencia.

·      Los inmuebles son muy costosos por cuanto mantenerlos cuidados hace que no se dañen en largo plazo y los hace competitivos en el mercado de renta.

·      Si su inmueble es amueblado escribiré consejos solo para este tema.

·      Si la renta es a largo plazo presente al administrador del inmueble al inquilino.

·      Estipule bien cantidad de personas que pueden habitar el inmueble.

·      Estipule bien si acepta mascotas, el tipo de la misma, alcances y daños que pueda ocasionar.

·      Es importante el mes de deposito como mínimo para garantizar el inmueble.

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Somos Compañía Mexicana fundada en 2003  lideres en administración de inmuebles habitacionales para renta.

Estamos especializados en compra venta, administración y  comercialización de departamentos de pequeños metrajes Amueblados.

Nuestra empresa se creó en 2003 con una idea de estudiantes de la facultad de Derecho Maestria en Derecho de los Negocios Internacionales los licenciados Francisco J D´Angelo Ohep, Ricardo Gamboa Gutierrez  y Carolina Padrón Aldana, que ex Gerente de Mercadeo de Philip Morris, en vista del gran desarrollo inmobiliario en México en esos años donde se desarrolló  Santa Fe, Interlomas y Toluca en el poniente de Ciudad de México.

La compañía registro ese año 2003 la  marca Inmobiliare & Co, para basar en ella la imagen de todos los negocios inmobiliarios, ese mismo año comenzó operaciones en Niños Heroes Guadalajara y Santa Fe Ciudad de México, con  la intención  de comercializar inmuebles.

Con la visión de desarrollar un negocio basado en departamentos de tamaño chico menos de 150m2, comprarlos, amueblarlos y rentarlos empezamos en esa tarea conjuntamente con un grupo de inversionistas.

 En 2004 entramos en la inversión del edificio la Piazza Suites de Interlomas comprando 5 pisos unos 65 departamentos de alrededor 50m2, adquisición en pre venta que culminó en 2008 con la entrega de las unidades, en dicho edificio se encuentra nuestra oficina actualmente.

Desde 2008 al entregarnos varios pisos de la Piazza Suites nos encargamos de desarrollar un plan para amueblarlos y rentarlos, servicios de limpieza y mantenimiento con un grado de ocupación de 80% anual mantenido hasta el momento.

Posteriormente adquirimos inmuebles en Ciudad de México:

Parque Interlomas, 2009.

 Cosmocrat Santa Fe, 2012.

La Escondida Anahuac, 2012.

Emerson Polanco, 125, 2013.

Polarea Polanco, 2012.

Ventana Polanco, 2014.

Desarrollos donde estamos invirtiendo actualmente y están en construcción:

Cosmocrat Interlomas  2018

Vista Golf Interlomas   2020

Ecocity Azcapozalco 2020 En proyecto conjuntamente con Big Capital.

Hoy contamos con más de 100 inmuebles amueblados para su disposición, manejamos  una inversión de más de 10 millones de dólares en cartera de inmuebles, hemos invertido más de 500 mil dólares en la operaciones anuales,  contamos con oficinas propias, camión para transporte de materiales, y un personal calificado de más de 10 personas a su servicio.

En todos estos años hemos tenido excelentes experiencias de inversión en construcciones para posteriormente vender o rentar el inmueble, fuimos parte del desarrollo y crecimiento inmobiliario de Santa Fe, Interlomas, Polanco, Toluca.

Tenemos acceso a preventas de inmuebles antes que lleguen al público general, de esta forma garantizamos a nuestros inversionistas excelentes precios, tenemos la capacidad para acompañarlos desde la pre venta hasta la post venta, renta y administración  de los inmuebles, contamos con asesores legales y fiscales para lograr las mejores ganancias.

Inmobiliare & Co. Somos una inmobiliaria exclusiva, no trabajamos en el mercado común inmobiliario o mercado abierto.

Quienes son nuestros clientes:

Con respecto a renta de inmueble nuestros clientes para renta son compañías en un 80%, profesionales independientes médicos, abogados, ingenieros 15%  y 5% personas que están por temas temporales en las zonas por distintas causas, mudanza, estudio.

Inversionistas:

Son aquellos que compran los inmuebles, en la mayoría de los casos empresarios y altos ejecutivos de otras áreas que desean en un mediano plazo tener una cartera de inmuebles para su retiro pero que desde el primer día les proporcione ganancias y no tienen tiempo de dedicarse al seguimiento y crecimiento de su cartera. Los inversionistas propietarios de inmuebles deben ser inversionistas calificados propietarios de más de un inmueble o tener carteras de varios inmuebles para que entiendan los procesos y tiempos de inversión, los gastos, comisiones lo que implica una inversión inmobiliaria exitosa.

Inmobiliare & Co. Construcción tenemos amplia experiencia en construcción hemos construido remodelado y mantenido más de 100 propiedades hasta el día de hoy, y tenemos una división dedicada a este trabajo, desde construir casas, mantenimiento de hoteles, habitaciones, departamentos, remodelaciones con mucho éxito este departamento de la empresa sigue en crecimiento.

Si tienes consultas sobre temas inmobiliarios puedes enviarnos un email a dangelo@amueblado.mx
WS al celular 55 40423854.